Em nova intervenção concomitante, com o objetivo de interceder antes que o prejuízo ocorra, o Tribunal de Contas do Município de São Paulo (TCMSP) apontou equívoco na metodologia utilizada para o reajuste dos valores dos CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, o que elevou a precificação mínima para venda dos títulos. Além disso, foi determinada pelo órgão a limitação da quantidade de oferta dos certificados, para evitar sua depreciação. As ações resultaram em benefício financeiro efetivo de mais de 116 milhões de reais e benefício potencial da ordem de 280 milhões para os cofres da capital paulista.
A emissão de CEPACs é uma alternativa do Município na captação de recursos a serem aplicados em investimentos públicos de revitalização ou reestruturação de determinada área da cidade. Os investidores privados fornecedores dos recursos recebem, em contrapartida, os direitos adicionais de construção, representados pelo certificado, delimitados em lei específica que instituir as Operações Urbanas Consorciadas.
Inicialmente, para o 1º Leilão da 6ª Distribuição Pública no Mercado de Balcão Organizado da Bolsa de Valores (B3 - Brasil), a SP Urbanismo publicou edital com valor mínimo de R$ 1.450,00 para o CEPAC da Operação Água Espraiada. Contudo, a Subsecretaria de Fiscalização e Controle (SFC) do TCMSP apontou equívoco no reajuste dos títulos, indicando como preço correto e atualizado para cada certificado o montante de R$ 2.175,37. O novo valor foi aprovado por unanimidade pelo Colegiado do Tribunal.
Além da alteração no cálculo da correção, foi deliberada pelos conselheiros, conforme apontamento da SFC, a limitação da quantidade de oferta dos CEPACs a 160 mil títulos, frente aos 320 mil pretendidos pela SP Urbanismo, com a finalidade de evitar prejuízos ao Erário. Como a demanda por CEPACs é limitada, uma maior oferta poderia reduzir o valor unitário de venda dos certificados. Soma-se a isso o fato de que, segundo a própria Origem, seriam necessários 239 milhões de reais para execução de todas as obras, quantia superada em muito pela nova precificação e quantidade, com arrecadação mínima em torno de 348 milhões.
Todas as determinações do TCMSP foram acatadas pela SP Urbanismo, que atualizou, inclusive, os valores dos títulos pelo índice IPC-FIPE para junho de 2022, resultando no preço mínimo de R$ 2.261,72. Assim, ao final do leilão, realizado no último dia 26 de julho, a totalidade dos 160 mil CEPACs colocados no mercado foram comercializados pelo preço unitário de R$ 3.200,00, com ágio de 41,49% sobre o preço mínimo fixado por indicação do TCMSP, e arrecadação bruta de 512 milhões de reais.
O ganho efetivo de 116 milhões de reais gerado pelo TCMSP resulta da diferença entre a arrecadação total de 232 milhões de reais, calculada a partir do preço mínimo estipulado inicialmente pela SP Urbanismo (R$ 1.450,00) multiplicado pelo número de títulos indicado pelo Tribunal (160.000); e os 345,1 milhões de reais, obtidos do valor indicado pelo Tribunal (R$ 2.157,37).
O benefício potencial guarda relação com a legislação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão regulador do Mercado de Capitais, que estabelece que o preço mínimo do título não pode ser inferior ao ofertado na hasta pública anterior, e, portanto, os 160 mil títulos restantes deverão ser comercializados no próximo leilão, que, como prescreve a CVM, deve ser realizado em prazo máximo de dois anos, pelo preço mínimo de 3.200 reais por CEPAC. Desta forma, o benefício potencial considera a diferença entre os 232 milhões de reais (calculada a partir do preço mínimo estipulado inicialmente pela SP Urbanismo) e os 512 milhões de reais (arrecadados no 1º leilão).
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção estão previstos na Lei Federal 10257/2001, que estabelece diretrizes gerais da política urbana. O diploma legal dispõe sobre a possibilidade de lei municipal específica delimitar área para aplicação de Operações Urbanas Consorciadas (OUC), definidas como “o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”.
Nas Operações Urbanas Consorciadas poderão ser previstas, como forma de atrair investimentos privados, entre outras medidas, a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente, ou a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente. Com isso, são gerados direitos de construir ou utilizar imóveis acima dos padrões previstos pela norma de uso e ocupação do solo ou regularizar obras em desacordo com esses parâmetros - Direitos Adicionais de Construção.
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